Investasi properti memiliki kelebihan dan kekurangan yang perlu dipertimbangkan dengan cermat sebelum mengambil keputusan. Oleh karena itu, calon investor perlu mempertimbangkan dengan seksama tujuan investasi, toleransi risiko, dan keadaan keuangan pribadi sebelum memutuskan untuk terlibat dalam investasi properti. Dengan pemahaman yang baik tentang kelebihan dan kekurangan ini, investor dapat membuat keputusan yang lebih informasional dan sesuai dengan tujuan keuangan.
Kelebihan Investasi Properti
Salah satu kelebihan utama investasi properti adalah potensi untuk mendapatkan penghasilan pasif dari penyewaan atau apresiasi nilai properti. Selain itu, properti cenderung menjadi aset yang lebih stabil dari waktu ke waktu, dan memiliki nilai fisik yang dapat diukur. Investasi properti juga dapat memberikan keuntungan pajak, seperti potongan pajak atas bunga pinjaman dan depresiasi properti.
1. Nilai Tambah (Added Value)
Nilai tambah investasi properti diperoleh akibat pengembangan bangunan di atas sebidang tanah kosong. Nilai tambah akan semakin tinggi, jika bangunan berada di lokasi strategis dengan akses dan fasilitas yang baik, serta dibuat dengan arsitektur yang indah.
2. Peningkatan Pendapatan Tahunan (Income Appreciation)
Dari sebidang tanah yang dikembangkan—tanah kosong menjadi rumah atau ruko—seorang investor dapat menerima sewa. Keuntungan lain adalah kenaikan harga sewa, karena sifat kelangkaan tanah dan properti akan terus terjadi sepanjang perekonomian di sebuah negara terus tumbuh.
3. Peningkatan Nilai Tanah (Capital Appreciation)
Apresiasi nilai tanah merupakan keuntungan lain dari investasi properti. Jumlah manusia setiap saat terus bertambah, sementara jumlah tanah tidak dapat bertambah. Ini merupakan teori klasik yang secara sederhana menjelaskan mengapa harga tanah terus merangkak naik dari waktu ke waktu.
4. Investasi Jangka Panjang (Long Term Investment)
Dibandingkan dengan deposito, emas atau investasi lain, properti mempunyai karakter yang tahan lama. Bisnis properti memiliki horison (jangka waktu) investasi rata-rata 3 – 5 tahun. Artinya, setelah 3 – 5 tahun perkembangan nilainya sudah cukup berarti untuk menghasilkan capital gain (selisih harga beli dan harga jual).
5. Daya Pengungkit Investasi yang Tinggi (High Leverage Investment)
Sebagai contoh, Anda berinvestasi properti dengan uang Rp 100 juta sebagai uang muka (DP), maka Anda bisa memiliki investasi properti sebesar Rp 500 juta atau lima kali lipat, karena sisanya sebesar Rp 400 juta dibayar dengan menggunakan pembiayaan bank.
Jika nilai investasi naik 10% menjadi Rp550 juta, maka keuntungan Anda Rp 50 juta (Rp 550 juta – Rp 500 juta) atau 50% dari investasi awal yang “cuma” Rp 100 juta. Inilah yang disebut daya pengungkit investasi yang tinggi.
6. Proteksi Terhadap Inflasi (Hedge of Inflation)
Secara tradisional, orang membeli tanah dan bangunan untuk menjaga investasi tersebut agar tidak tergerus inflasi. Artinya, pemilik yakin membeli properti, nilai investasi tidak akan turun seperti nilai mata uang yang tergerus inflasi. Bahkan karena sifat kelangkaannya, nilai investasi itu terus meningkat seiring waktu.
7. Agunan yang Baik (Good Collateral)
Tidak seperti investasi keuangan, properti merupakan agunan atau jaminan yang paling solid. Bahkan di beberapa negara, pihak perbankan tidak segan meminjamkan dana hingga 80% dari nilai agunan.
8. Kebanggaan Kepemilikan (Pride of Ownership)
Dibandingkan dengan investasi jenis lain, rasa bangga terhadap kepemilikan properti pada umumnya lebih tinggi. Maka zaman dahulu, tuan tanah diasosiasikan sebagai orang kaya. Hal ini disebabkan karena properti juga dapat menghasilkan income dari sewa.
Kekurangan Investasi Properti
Di sisi lain, investasi properti juga memiliki beberapa kekurangan. Salah satunya adalah likuiditas yang rendah, di mana menjual properti mungkin memerlukan waktu yang lebih lama dibandingkan dengan menjual aset keuangan lainnya. Biaya perawatan dan pemeliharaan properti juga dapat menjadi beban finansial, terutama jika properti tersebut mengalami kerusakan atau perlu direnovasi. Selain itu, fluktuasi pasar properti dapat memengaruhi nilai investasi, dan tidak ada jaminan bahwa nilai properti akan selalu mengalami kenaikan.
1. Beban Perawatan (Management Burden)
Pemilik atau investor properti tak dapat membiarkan investasinya berjalan dengan hasil yang meningkat terus menerus, tanpa memastikan properti tersebut dalam keadaan baik. Dia juga mesti mengeluaran biaya tambahan guna merawat kondisi bangunan agar income dari sewa bisa meningkat.
2. Investasi Padat Modal (High Capital Investment)
Investasi properti pun dapat dikatakan sebagai investasi yang bersifat padat modal (capital intensive). Mengapa demikian? Karena semakin besar modal yang ditanamkan dalam properti, relatif semakin besar pula hasil yang didapatkan investasi properti tersebut.
3. Keterjangkauan Investasi (Affordability Investment)
Dalam bisnis properti, harga mencerminkan kondisi penawaran dan permintaan. Harga properti ditetapkan berdasarkan sifat-sifat pasar lokal serta tren yang memengaruhi permintaan dan penawaran properti.
Ada satu perbedaan signifikan antara menilai properti dan saham, yaitu affordability. Affordability tidak menjadi isu dalam saham, karena transaksi pembelian saham dilakukan secara tunai. Sebaliknya, transaksi properti biasanya merupakan pembelian leverage yang melibatkan pembiayaan dari bank.
4. Biaya Transaksi yang Tinggi (High Cost Transaction)
Untuk berinvestasi di sektor properti, Anda harus mengeluarkan biaya yang lebih tinggi dibanding berinvestasi di sektor lain. Biaya-biaya tersebut berupa pajak, antara lain: PPH (5% yang dikenakan bagi penjual) dan BPHTB (5% yang dikenaan bagi pembeli).
5. Waktu Lama untuk Membeli (Time Consuming Acquisition)
Membeli properti yang sesuai keinginan tidak bisa dalam tempo singkat, bisa dalam hitungan minggu atau bulan. Hal ini juga dijelaskan dalam sifat properti yang tidak likuid (lack of liquidity).
Bahkan seorang pakar properti dari Amerika Serikat mengatakan, carilah 100 properti, pilih tiga yang terbaik, untuk mendapatkan satu properti yang diinginkan (Formula 100:3:1).
6. Terbatasnya Pengetahuan (Lack of Knowledge)
Pengetahuan yang terbatas disebabkan karena properti yang bersifat lokal (localized). Harga sebuah rumah di satu tempat, belum tentu sama dengan di tempat lain. Hal ini membuat investor harus jeli dan membuat survei terhadap di lokasi incarannya.
7. Penyusutan Bangunan (Building Depreciation)
Investasi properti yang berbasis pada tanah dan bangunan, walaupun dari tahun ke tahun meningkat—akibat harga tanah yang meningkat akibat kelangkaan—namun bangunan di atasnya secara teoritis memiliki umur. Hal ini berbeda dengan tanah yang memiliki umur panjang alias abadi. Secara teoritis, bangunan dapat berumur 20, 30, atau 40 tahun, tergantung fungsi, kualitas, dan standar kekokohan bangunan (konstruksi).
8. Hancur Bila Terjadi Bencana Alam (Physical Hazard)
Dibandingkan dengan investasi lain, investasi properti memiliki risiko kehancuran tanah dan bangunan yang bisa disebabkan gempa, tanah longsor, tsunami dan lain-lain. Namun, hal ini sebenarnya dapat diatasi dengan asuransi, sehingga secara praktis kehancuran akibat bencana dapat dihilangkan dengan biaya tambahan untuk membayar premi asuransi.
Baca juga artikel info properti terkait yang bisa mendalami tentang topik ini di Kanal Griya:
- Sebelum Menjual Rumah, Persiapkan 5 Hal Ini
- Keuntungan dan Kerugian Investasi Tanah
- Kelebihan dan Kekurangan Investasi Ruang Perkantoran
Penutup
Dalam menghadapi keputusan untuk berinvestasi di bidang properti, penting untuk menyadari bahwa setiap pilihan memiliki konsekuensi dan tantangan masing-masing. Investasi properti dapat memberikan keuntungan finansial yang signifikan melalui penghasilan pasif, potensi apresiasi nilai, dan keuntungan pajak.
Namun, perlu diingat bahwa keberhasilan investasi ini juga dipengaruhi oleh risiko likuiditas, biaya pemeliharaan, dan fluktuasi pasar. Kesimpulannya, keputusan untuk berinvestasi dalam properti harus didasarkan pada pemahaman yang matang tentang tujuan keuangan pribadi, toleransi risiko, dan kondisi pasar yang sedang berlangsung. Dengan perencanaan yang baik dan pemikiran yang matang, investasi properti dapat menjadi langkah yang baik untuk mencapai tujuan keuangan jangka panjang.
